Meddelande om Vasa förvaltningsdomstols beslut, nr 1245/2022

14.11.2022

Kungörelse

Meddelande om Vasa förvaltningsdomstols beslut

Alf Knuts och Gun Knuts, Kristinestad samt Stig-Erik Ingves och Sari Ingves har motsatt sig samhällsbyggnadsnämndens beslut 19.8.2020 § 116 vari priset fastställts på egnahemstomter i området Antila norr.

 

1. Alf och Gun Knuts Alf och Gun Knuts får anses ha yrkat att samhälls-byggnadsnämndens beslut upphävs och att ärendet återförvisas till nämnden för ny beredning och behandling.

Med följande motivering i korthet:

Beslutet gäller Knuts arrendetomt 617/2 (bostadstomt 1094-4) i Kristinestad. I samband med att detaljplan nr 116 för Antila området godkändes år 2010, gjordes en ändring i planbestämmelsen för Knuts arrendetomt från AO med tillägget ”Legoområdet får användas endast för bostad och verkstad eller motsvarande företagsverksamhet" till enbart bostadstomt AO. Detta ledde till att Knuts nu arrenderar en överstor bostadstomt. Tomten är 4999 m², i jämförelse med en normalstor bostadstomt som är cirka 2000 m². Samhällsbyggnadsnämndens beslut har föregåtts av en tomtvärdering. Metoden för att fastställa värdet på tomten har varit bristfällig och viktig information om området saknades vid värderingen. Man har heller inte beaktat gällande legoavtal.

 

 2. Stig-Erik och Sari Ingves har yrkat att samhällsbyggnadsnämndens beslut upphävs.

Med följande motivering i korthet:

Enligt beredningen till beslutet 19.8.2020 § 116 bör priset på speciellt värdefulla bostadstomter som har ett specialvärde och egenskaper som skiljer sig klart från andra tomter i området, så som till exempel tomter med strand eller direkt havsutsikt, bestämmas separat och tomtsvis. Enligt ändringsökandens arrendeavtal är användningsändamålet för området bostadsändamål samt bedrivande av näringsverksamhet som omfattas av konsultering samt entreprenadtjänster inom vägunderhåll. På Antila norr finns även andra arrendetagare som har motsvarande legovillkor. Därför är också tomterna på området större än vad som normalt är brukligt för bostadsändamål. Sålunda är tomterna på området inte liknande tomter på andra områden, tomterna har enligt gällande arrendeavtal specialvillkor, varför tomterna borde ha värderats separat på det sätt som framgår av beredningen till beslutet.

 

Vasa förvaltningsdomstols avgörande 9.11.2022, beslut Nr 1245/2022:

Förvaltningsdomstolen anser att staden har tagit hjälp av en oberoende opartisk auktoriserad fastighetsvärderare som samtidigt granskat priserna på samtliga stadens bostadstomter, för att staden ska kunna justera gällande tomtpriser och fastställa priser för de tomter som saknar pris. Detta för att få en jämlikare och entydigare prissättning och så att tomter inom samma område med liknande egenskaper har samma kvadratmeterpris. Detta förfarande kan inte anses vara ojämlik behandling. Tomtpriser bör kontinuerligt granskas, för vid försäljning av kommunal mark bör priset motsvara marknadspris i enlighet med 130 § i kommunallagen. Då stadens tomtpriser inte är bundna till något index bör staden ibland granska och ta ställning till om priserna fortfarande är aktuella. Det behöver inte innebära en helt ny värdering av samtliga tomter, eventuellt kan en indexjustering räcka. Fritidstomter har ett helt annat pris än bostadstomterna. Även priserna för fritidstomterna har fastslagits genom en värdering av råmarken, där av legotagarna gjorda förbättringar inte beaktats i priset.

I ärendet är det endast fråga om fastställande av värdet på av staden ägda egnahemstomter i området Antila norr. Det nu överklagade beslutet har inte gällt planläggning eller kommande och nuvarande legoavtal, trots att det kommer att påverka arrendetomternas kommande inlösningspris samt arrendeavgifter. Trots att tomtprissättningen påverkar nuvarande arrendatorers kommande arrendeavgift vid ett eventuellt förnyande av legoavtalen, är fastighetsvärderingen inte en sådan handling som skulle ha bifogats föredragningslistan eller protokollet och lagts ut på det allmänna datanätet.

Ett ärende gällande fastställande av stadens tomtpriser är inte ett i 41 § i förvaltningslagen avsett avgörande, som kan ha en betydande inverkan på andras än parternas livsmiljö, arbete eller övriga förhållanden, varför stadgandet inte är tillämpligt i föreliggande ärende. I 22 § i kommunallagen ingår bestämmelser om allmänna möjligheter att delta och påverka i kommunen. Kommunen beslutar enligt sin prövning hur detta ordas. Det kan vid behandlingen av ärendet inte anses att staden har förfarit i strid med nämnda lagrum. Den försäljning och utarrendering av tomter och områden som staden idkar är en verksamhet som staden på eget initiativ har åtagit sig med stöd av den kommunala självstyrelsen. Verksamheten hör till kommunens allmänna kompetens. Det finns inte i kommunallagen eller i någon annan lag stadgat om till vilket pris eller på vilka villkor en kommun kan sälja eller arrendera ut sin fasta egendom. Kommunen har med stöd av självstyrelsen som utgångspunkt omfattande prövningsrätt att besluta om prissättningen. Vid beslutsfattandet och den övriga handläggningen bör dock iakttas bland annat rättsprinciperna inom förvaltningen, såsom jämlikhetsprincipen och förbudet mot missbruk av prövningsrätt. För klarhetens skull konstaterar förvaltningsdomstolen att frågan om arrendehöjningens skälighet är privaträttslig och kan därför inte prövas av förvaltningsdomstolen. Privaträttsliga frågor hör till allmän domstol.

Enligt beredningen har man i priset beaktat områdenas och tomternas egenskaper, med faktorer som grundar sig på planbeteckning, läge, tomternas genomsnittliga areal och beskaffenhet. Dessa kriterier får anses godtagbara och tillräckligt beskrivande för hur marknadsvärdet har bedömts. Enligt utredningen i ärendet kan fastighetsvärderarens värdering inte på det sätt som gjorts gällande i besvären anses vara så uppenbart bristfällig eller till den grad felaktig, att nämndens beslut med anledning av detta skulle ha tillkommit i oriktig ordning. Samhällsbyggnadsnämnden har kunnat grunda beslutsfattandet på den fastighetsvärdering som gjorts. Med beaktande av utredningen i ärendet är de arrendetomter som ändringssökandena innehar inte sådana tomter där värdet borde ha bestämts separat och tomtvis. Nämnda värderingskriterier kan inte anses försätta arrendetagarna och tomtköparna i en sådan ojämlik ställning sinsemellan att det skulle vara oförenligt med jämlikhetsprincipen. Att fastställda tomtpriser varierar mellan olika bostadsområden strider inte mot jämlikhetsprincipen. Inte heller på den grunden att en enskild bostadstomt tidigare har sålts till ett lägre pris än det pris som nämnden nu fastställt, kan nämndens beslut anses stå i strid med jämlikhetsprincipen.

Samhällsbyggnadsnämnden har enligt sin prövning kunnat fastställa priset för egnahemhustomterna i Antila norr på det sätt som framgår beslutet. Enligt utredningen i ärendet har nämnden inte använt sin prövningsrätt i annat syfte än vad den enligt lag har kunnat användas till. Nämndens beslut överskrider därför inte dess befogenhet och är inte heller annars på de grunder som anförts i besvären lagstridigt.

Förvaltningsdomstolens avgörande: Förvaltningsdomstolen avslår besvären.

 

Denna kungörelse har uppsatts på allmänna anslagstavlan 12.11.2022

Kristinestad 14.11.2022

Niklas Granö
Stadsjurist

Gå till "Offentliga meddelanden"