Ilmoitus Vaasan hallinto-oikeuden päätöksestä nro 1245/2022

14.11.2022

Kuulutus

Ilmoitus Vaasan hallinto-oikeuden päätöksestä

Alf Knuts ja Gun Knuts Kristiinankaupungista sekä Stig-Erik Ingves ja Sari Ingves ovat tehneet valituksen yhdyskuntarakentamisen lautakunnan päätöksestä 19.8.2020 § 116 omakotitonttien hintojen vahvistamisesta alueella Antila pohjoinen.

 

1. Alf ja Gun Knutsin voidaan katsoa vaatineen, että yhdyskuntarakentamisen lautakunnan päätös kumotaan, ja että asia palautetaan lautakunnalle uutta valmistelua ja käsittelyä varten.

Heidän perustelunsa lyhyesti:

Päätös koskee Knutsien Kristiinankaupungissa sijaitsevaa vuokratonttia 617/2 (asuntotontti 1094-4). Kun Antilan alueen asemakaava nro 116 hyväksyttiin vuonna 2010, Knutsien vuokratontin kaavamääräystä muutettiin siten, että AO-merkintään liittyvä lisäys ”Kaava-aluetta saa käyttää ainoastaan asuntoa ja verstasta tai vastaavaa yritystoimintaa varten” poistettiin, jonka myötä tonttia saa käyttää vain asuntotonttina AO. Tämä johti siihen, että Knutsit vuokraavat nyt ylisuurta asuntotonttia. Tontti on kooltaan 4999 m2, kun normaalinkokoinen asuntotontti on noin 2000 m2. Yhdyskuntarakentamisen lautakunnan päätöstä edelsi tontin arviointi. Tontin arvon määrittämisessä käytetty menetelmä oli puutteellinen, ja arvioinnista puuttui tärkeää tietoa alueesta. Voimassa olevaa vuokrasopimusta ei myöskään ole otettu huomioon.

 

2. Stig-Erik ja Sari Ingves ovat vaatineet yhdyskuntarakentamisen lautakunnan päätöksen kumoamista.

Heidän perustelunsa lyhyesti:

Päätöksen 19.8.2020 § 116 valmistelun mukaan tulee erityisen arvokkaiden asuntotonttien, joilla on erityistä arvoa ja erityisiä ominaisuuksia suhteessa muihin alueella sijaitseviin tontteihin, kuten esim. tontit, joihin kuuluu oma ranta tai suora merinäköala, hinta määritellä erikseen ja tonttikohtaisesti. Valittajan vuokrasopimuksen mukaan alue on tarkoitettu asumistarkoitukseen sekä sellaisen yritystoiminnan harjoittamiseen, johon sisältyy konsultointia sekä tien kunnossapidon urakointipalveluja. Alueella Antilan pohjoinen on myös muita vuokralaisia, joilla on vastaavat vuokraehdot. Siksi alueen tontit ovat suurempia kuin asumiseen tarkoitetut tontit yleensä. Alueen tontit eivät siten ole samankaltaisia kuin muilla alueilla sijaitsevat tontit. Tonteilla on voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaisia erityisehtoja, minkä vuoksi ne olisi pitänyt arvioida erikseen sillä tavalla, joka käy ilmi päätöksen valmistelusta.

 

Vaasan hallinto-oikeuden päätös annettu 9.11.2022, nro 1245/2022:

Hallinto-oikeus katsoo, että kaupunki on käyttänyt puolueetonta auktorisoitua kiinteistönarvioijaa, joka samalla on käynyt läpi kaupungin kaikkien asuntotonttien hinnat, jotta kaupunki voisi tarkistaa voimassa olevia tonttihintoja ja vahvistaa hinnat niille tonteille, joilla ei ole hintaa. Syynä läpikäyntiin on lisäksi se, että saadaan tasavertaisempi ja yksiselitteisempi hinnoittelu ja että samalla alueella oleville ja ominaisuuksiltaan samankaltaisille tonteille saadaan sama neliöhinta. Tätä menettelyä ei voida pitää eriarvoisena kohteluna. Tonttihinnat tulee käydä läpi tasaisin väliajoin, koska kunnan myydessä maa-alueita hinnan tulee kuntalain 130 §:n mukaisesti vastata markkinahintaa. Koska kaupungin tonttihinnat eivät ole indeksiin sidottuja, kaupungin tulee silloin tällöin tarkastella hintoja ja ottaa kantaa siihen, ovatko hinnat edelleen ajan tasalla. Tämä ei välttämättä tarkoita, että kaikki tontit on arvioitava uudelleen, vaan myös pelkkä indeksitarkistus saattaa riittää. Vapaa-ajantonteilla on täysin toisenlainen hinta kuin asuntotonteilla. Vapaa-ajantonttien hinnat on myös vahvistettu arvioimalla raakamaata, jolloin vuokralaisten tekemiä parannuksia ei ole huomioitu hinnassa.

Asiassa on kyse ainoastaan Antila pohjoinen -alueella sijaitsevien kaupungin omistamien omakotitalotonttien hinnan vahvistamisesta. Valituksenalainen päätös ei koskenut kaavoitusta tai tulevia ja nykyisiä vuokrasopimuksia, vaikka se tulee vaikuttamaan vuokratonttien tulevaan lunastushintaan sekä maanvuokriin. Vaikka tonttien hinnoittelu vaikuttaa nykyisten vuokralaisten tulevaan vuokraan mahdollisen vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä, kiinteistönarviointi ei ole sellainen asiakirja, joka olisi voitu liittää esityslistaan tai pöytäkirjaan tai julkaista yleisessä tietoverkossa.

Kaupungin tonttihintojen vahvistamista koskeva asia ei ole hallintolain 41 §:ssä tarkoitettu ratkaisu, jolla voi olla huomattava vaikutus muiden kuin asianosaisten elinympäristöön, työntekoon tai muihin oloihin, minkä vuoksi säädöstä ei voida soveltaa esillä olevassa asiassa. Kuntalain 22 §:ään sisältyy määräyksiä yleisistä osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksista kunnassa. Kunta päättää oman harkintansa mukaan, miten tämä järjestetään. Ei voida katsoa, että kaupunki olisi asian käsittelyn yhteydessä menetellyt mainitun lainkohdan vastaisesti. Kaupungin harjoittama tonttien ja alueiden vuokraus on toimintaa, johon kaupunki on oma-aloitteisesti ryhtynyt kunnan itsemääräämisoikeuden nojalla. Toiminta kuuluu kunnan yleiseen toimialaan. Kuntalaissa eikä missään muussakaan laissa ei ole säädetty, mihin hintaan tai millä ehdoilla kunta voi myydä tai vuokrata kiinteää omaisuuttaan. Kunnalla on itsehallintonsa nojalla laaja harkintavalta päättää hinnoittelusta. Päätöksenteon ja asian muun käsittelyn yhteydessä tulee kuitenkin ottaa huomioon muun muassa hallinnon oikeusperiaatteet kuten tasapuolisuusperiaate ja harkintavallan väärinkäytön kielto. Selvyyden vuoksi hallinto-oikeus toteaa, että vuokrankorotuksen kohtuullisuutta koskeva asia kuuluu yksityisoikeuden piiriin, minkä vuoksi hallinto-oikeus ei voi ottaa sitä tutkittavakseen. Yksityisoikeudelliset asiat ratkaistaan yleisessä tuomioistuimessa.

Valmistelun mukaan hinnassa on huomioitu alueiden ja tonttien ominaisuudet sekä tekijät, jotka perustuvat kaavamerkintään, sijaintiin, tonttien keskimääräiseen pinta-alaan ja niiden ominaisuuksiin. Näitä kriteereitä tulee pitää hyväksyttävinä ja riittävän kuvaavina markkinahinnan arvioinnin osalta. Asiasta tehdyn selvityksen perusteella ei voida katsoa, että kiinteistönarvioijan arviointi olisi niin niin puutteellinen tai siinä määrin virheellinen, että lautakunnan päätös olisi sen vuoksi syntynyt virheellisessä järjestyksessä, kuten valituksessa on esitetty. Yhdyskuntarakentamisen lautakunta on voinut käyttää tehtyä kiinteistöarviointia päätöksensä perustana. Ottaen huomioon asiassa tehdyn selvityksen, muutoksenhakijoiden vuokratontit eivät ole sellaisia, joiden arvo olisi pitänyt määritellä erikseen ja tonttikohtaisesti. Mainittujen arviointikriteerien ei voida katsoa asettavan vuokralaisia ja tontin ostajia sellaiseen keskinäiseen epätasa-arvoiseen asemaan, että se olisi tasa-arvoperiaatteiden vastaista. Se, että tonteille vahvistetut hinnat vaihtelevat eri asuntoalueiden välillä, ei ole tasa-arvoperiaatteen vastaista. Lautakunnan päätöksen ei voida katsoa olevan ristiriidassa tasa-arvoperiaatteiden kanssa myöskään sillä perusteella, että yksittäinen asuntotontti on aikaisemmin myyty halvempaan hintaan verrattuna lautakunnan nyt vahvistamaan hintaan.

Yhdyskuntarakentamisen lautakunta on harkintansa mukaan voinut vahvistaa Antila pohjoinen -alueella sijaitsevien omakotitonttien hinnan päätöksestä ilmi käyvällä tavalla. Asiasta tehdyn selvityksen mukaan lautakunta ei ole käyttänyt harkintavaltaansa muuhun tarkoitukseen kuin mitä se lain mukaan on voinut käyttää. Lautakunta ei siksi ylitä toimivaltaansa eikä lautakunnan päätös ole lainvastainen myöskään valituksessa esitettyjen perusteiden pohjalta.

 

Hallinto-oikeuden päätös: Hallinto-oikeus hylkää valituksen.

 

Tämä kuulutus on julkaistu kunnan ilmoitustaululla 12.11.2022.

Kristiinankaupungissa 14.11.2022

Niklas Granö
Kaupunginlakimies

Siirry "Julkiset tiedotteet"-sivulle